Stupně projektové dokumentace: DPZ, DVZ, DPS a DSPS

Podle nového stavebního zákona se stavba povoluje na základě dokumentace pro povolení záměru (DPZ), staví se podle dokumentace pro provádění stavby (DPS) a na konci se dokládá dokumentace skutečného provedení (DSPS). Dokumentace pro výběr zhotovitele (DVZ) není samostatným stupněm ze stavebního zákona, ale podkladem pro výběrové řízení, u veřejných zakázek v rozsahu DPS. Před nimi obvykle stojí studie, ve které se rozhoduje o koncepci.

Přehled stupňů dokumentace v kostce

Od 1. 7. 2024 platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. Dřívější dvojici dokumentace pro územní rozhodnutí (DUR) a pro stavební povolení (DSP) nahradilo jedno řízení o povolení záměru a jedna dokumentace. Obsah dokumentace stanoví vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb.

Pořadí DVZ a DPS se liší podle modelu výstavby. Buď se nejdřív zpracuje kompletní DPS a soutěží se na ni, nebo se soutěží na podrobnější DPZ a DPS pak připravuje zhotovitel, případně projektant ve spolupráci s ním.

Studie: kde se rozhoduje o koncepci TZB

Studie není právně předepsaná, ale je to fáze, ve které se dělají nejdražší rozhodnutí. Pro techniku prostředí staveb se v ní volí zdroj tepla a chladu, koncepce větrání, hospodaření s dešťovou vodou a umístění strojoven, šachet a venkovních jednotek. Pozdější změna kterékoli z těchto věcí obvykle znamená přepracování dispozic.

Jako projektanti doporučujeme přizvat specialistu TZB už do studie. Stačí orientační bilance (tepelné ztráty, potřeba vody, elektrický příkon) a prostorové nároky, aby architekt mohl s technikou počítat od začátku.

Ve studii by měly být vyznačené alespoň plochy technických místností, svislé šachty, trasy hlavních rozvodů, umístění venkovních jednotek a předběžné výkony přípojek. S těmito údaji lze požádat správce sítí o první vyjádření ke kapacitě a vyhnout se překvapení až při podání žádosti o povolení.

Dokumentace pro povolení záměru (DPZ)

DPZ je podkladem žádosti o povolení záměru. Vyhláška č. 131/2024 Sb. ji označuje jako dokumentaci pro povolení stavby a v příloze 1 stanoví její strukturu:

• A Průvodní list: identifikační údaje, seznam vstupních podkladů, technicko-ekonomické atributy.
• B Souhrnná technická zpráva: mimo jiné stavebně technické řešení, energetické požadavky, připojení na technickou infrastrukturu a vodohospodářské řešení.
• C Situační výkresy: širší vztahy, katastrální a koordinační situace.
• D Dokumentace objektů: stavební a technologická část, stavebně konstrukční řešení, požárně bezpečnostní řešení.
• Dokladová část: závazná stanoviska, vyjádření vlastníků technické infrastruktury, průzkumy.

Pro TZB v DPZ platí, že musí být jasná koncepce, výkonové bilance a napojení na sítě: zdroj tepla, způsob větrání, odkanalizování včetně srážkových vod, přípojky a jejich kapacity. Součástí podání je také průkaz energetické náročnosti budovy, který na koncepci TZB přímo závisí. Detailní dimenzování jednotlivých rozvodů zde zatím není potřeba.

Dokumentace pro výběr zhotovitele (DVZ)

DVZ slouží k tomu, aby uchazeči mohli nacenit stejný rozsah prací. Stavební zákon ji nedefinuje, takže její obsah určuje zadání investora.

U veřejných zakázek na stavební práce je situace jasná: vyhláška č. 169/2016 Sb. požaduje, aby dokumentace odpovídala rozsahem dokumentaci pro provádění stavby a byla doplněna soupisem stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr. Výkaz výměr musí z dokumentace přímo vycházet a být kontrolovatelný.

U soukromých investic se často soutěží na DPZ rozšířenou o technické specifikace a výkaz výměr. Je to rychlejší, ale část rozhodnutí se přenáší na zhotovitele. Pro TZB to znamená riziko, že nabídky nebudou srovnatelné (každý ocení jiné zařízení) a že se rozdíly projeví až jako vícepráce.

Dokumentace pro provádění stavby (DPS)

Podle DPS se stavba skutečně staví. Její obsah stanoví příloha 8 vyhlášky č. 131/2024 Sb., pro rodinné domy a stavby pro rodinnou rekreaci zjednodušená příloha 9. Od novely stavebního zákona účinné od 1. 8. 2025 se u jednoduchých staveb dokumentace pro provádění nevyžaduje.

V profesích TZB obsahuje DPS zejména:

• technické zprávy s výpočty (tepelné ztráty podle ČSN EN 12831-1, průtoky vzduchu, dimenze potrubí),
• půdorysy rozvodů a řezy v koordinaci s ostatními profesemi,
• principiální schémata (kotelna nebo strojovna, větrání, rozvody vody a kanalizace),
• specifikace zařízení s technickými parametry,
• podklady pro měření a regulaci a pro elektroinstalaci.

DPS se obvykle nepředkládá stavebnímu úřadu ke schválení, ale musí být v souladu s povolením. Na ni navazuje dílenská nebo výrobní dokumentace zhotovitele, která řeší konkrétní výrobky a montážní detaily.

Podrobnost DPS v profesích TZB by měla umožnit sestavit výkaz výměr a objednat zařízení bez dalšího dopracování. Pokud ji investor chce použít i jako podklad pro výběr zhotovitele, je vhodné to uvést už v zadání, aby projektant připravil specifikace v potřebné úrovni.

Dokumentace skutečného provedení stavby (DSPS)

DSPS zachycuje stavbu tak, jak byla opravdu postavena. Pro kolaudaci zákon požaduje doložit dokumentaci s vyznačením odchylek od ověřené dokumentace, geometrický plán a zaměření stavby. Od 1. 8. 2025 je třeba uvést i identifikátor záznamu v digitální technické mapě kraje, pokud se stavba týká dopravní nebo technické infrastruktury. Vlastník pak má dokumentaci odpovídající skutečnému provedení uchovávat po celou dobu existence stavby.

Pro techniku budov je DSPS zásadní provozní dokument. Bez skutečných tras rozvodů, umístění uzávěrů, revizních otvorů a seznamu zařízení se těžko plánuje údržba, servis i budoucí rekonstrukce. Podkladem jsou zápisy autorského a technického dozoru, změnové listy a dokumentace dodavatelů. Pokud se staví v BIM, může DSPS přejít do modelu pro správu budovy.

Co z toho plyne pro objednání projektu TZB

Nejvíc problémů nevzniká v jednotlivých stupních, ale na jejich rozhraní. Při objednávce projektu techniky prostředí staveb proto doporučujeme:

• ve smlouvě jasně vymezit, které stupně se zpracují a v jaké podrobnosti,
• u DVZ určit, zda bude obsahovat výkaz výměr a specifikace zařízení,
• počítat s autorským dozorem, který hlídá soulad provedení s projektem,
• domluvit, kdo a z jakých podkladů zpracuje DSPS,
• koordinovat TZB se stavbou průběžně, ne až před odevzdáním.

Typickou chybou je objednat jen DPZ s tím, že detail „vyřeší zhotovitel“. Zhotovitel pak navrhuje sám pro sebe s ohledem na vlastní cenu a investor ztrácí možnost porovnat nabídky i kontrolovat kvalitu. Druhou častou chybou je chybějící autorský dozor: změny na stavbě se nikde nezaznamenají a DSPS pak vzniká zpětně z paměti a fotografií.

Časté otázky